Составляющая проекта здания торгового центра

Как сделать проект коммерческого здания?

Этапы успешного проекта начинаются с оценки рынка и заканчиваются реализацией. Каждый этап оценивается и проверяется не по наитию, а с помощью современных инструментов. Ведь цена ошибки слишком велика. Краткий список задач, который мы в статье подробно раскроем:

• Оценка рынка с целью выбора формата коммерческой недвижимости
• Подбор участка совместно с архитектором под поставленную задачу
• Оценка района расположения торгового центра с использованием больших данных
• Получение ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) по участку до покупки
• Продуманная концепция до покупки участка
• Покупка и межевание участка
• Создание эскизного комплекта с подробными технико-экономическими показателями
• Оценка объекта и внесение корректировок
• Рабочее проектирование с последующим строительством и вводом в эксплуатацию

Отметим, что рабочее проектирование — это этап, когда вносятся незначительные изменения и не меняется формат коммерческого здания. Эта ошибка часто приводит к несуразицам, которые мы все можем наблюдать на примерах реализованных зданий.

Проект здания под коммерцию

Не стоит даже пытаться угадать будущие тренды в коммерческой недвижимости. Это приведет к еще большим рискам. Оптимальная стратегия — это объект, в котором возможна реконструкция под актуальные форматы, а для этого следует:

• Сделать свободную планировку
• Обеспечить парковочными местами на своей территории
• Заложить лифты под любой формат
• Выбрать консервативный фасад, который можно изменить

Архитектурная мастерская проектировала гостиницу с возможностью реконструировать под офисное здание. Это было разумное решение заказчика в момент бума строительства гостиниц. Торговые площади намного проще изменить под текущие рыночные тренды. Даже на фоне увеличения продаж через интернет есть отрасли, где остаются прямые продажи, где выбор осуществляется воочию, например, строительные, отделочные материалы или мебель. Но для их продажи предусмотрите грузовой лифт, который в обычном торговом центре необязателен.

Архитектурное проектирование общественных зданий

Архитектурный проект — это прежде всего идеи, которые повысят рентабельность будущего коммерческого здания за счет определенных факторов:

• Увеличение площади
• Оптимальная планировка с высоким коэффициентом полезной площади
• Внешний вид
• Получение максимума из участка под застройку
• Соблюдение требований ГПЗУ, строительных норм и требований арендаторов

Эти факторы относятся к эскизному проекту и выбору концепции. Архитектурное проектирование фундаментально, и ошибки, допущенные на этой стадии, практически невозможно исправить в будущем. Мы уделяем повышенное внимание этому вопросу, поскольку часто слышим от заказчиков: “Я нарисовал планировку, надо к ней придумать фасады”. Архитектор знает гораздо больше приемов, позволяющих найти неординарные идеи, которые значительно улучшат поставленную задачу. Заказчик, столкнувшись с одной проблемой, уделяет ей максимальное внимание, упуская другие из виду, что приводит к новым провалам.

Эскизный проект торгово-развлекательного центра

Стоит сказать о сроках на эскизный проект, например, торгового комплекса. Если задача простая, участок большой и не нужно усложнять планировку, то такой объект можно реализовать с визуализацией за 1.5-2 месяца. Если участок, как в нашем случае, с ограничениями по ГПЗУ, то «эскизник» может пройти 2-3 варианта. Они будут отличаться как по планировке, так и по назначению. Изначально была задача сделать автосалон. Однако после тщательно продуманного индивидуального проекта было принято другое решение — переформатировать здание под коммерцию из-за недостаточной площади земли. Обсудив несколько концепций, выбрали формат развлекательного центра. Такая работа заняла порядка 5 месяцев у команды архитекторов. Результат был высоко оценен заказчиками, и потраченное время не ушло впустую.

Самое важное — план торгового центра

Составляя техническое задание на проектирование торгового центра, во главу угла ставятся квадратные метры, именно они определяют прибыль инвестора в будущем. Квадратные метры берутся из планировки торгового комплекса. А на планировку влияют несколько важных факторов:

• Форма и общая площадь земельного участка
• Пожарные нормы по эвакуации и проезду пожарной машины
• Лестнично-лифтовые узлы, коридоры
• Размещение парковок
• Конструктивная схема здания, сооружения

В рассматриваемом ТРК нелегко было найти баланс между несколькими требованиями. Важно было обеспечить одно парковочные место на 70 квадратных метров, сохранить 25% площади озелененной, оставить максимальное количество квадратных метров для аренды. Выполнение этих требований усложнялись пожарными нормами, сложной формой участка с неперпендикулярными углами и непростым рельефом.

Проект красивого здания из сэндвич-панелей

Фасад из сэндвич-панелей может быть красивым, если использовать его не только как фон. Как не делай цветовую раскладку, сами сэндвич-панели не будут выглядеть красиво, поскольку нужно учесть накладки, угловые, парапетные элементы, наличники на окна. В интернете можно встретить рендеры, где не проработаны все детали, и может сложиться ошибочное впечатление, что это “красиво”, минималистично. В торговом центре типа Мегамолл не делают окна, но обязательны мультиформатные витражи, компоновка и раскладка которых делают фасад из сэндвич-панелей интересным. Дополнительные декоративные элементы такие, как рейка, кассеты вентилируемого фасада придадут выразительность. Не стоит смешивать сэндвич-панели с керамогранитом, нужно идти от правила металл с металлом, керамика с натуральными материалами, например, кирпич или камень. На фасаде торгово-развлекательного центра должна быть реклама, которая скроет часть стен.

Проект здания: этапы

Мы разобрали этапы эскизного комплекта ТРК и определили его главную задачу, а именно точную форму здания, планировочную и конструктивную схемы, посадку на участок. В проектировании на стадии «П» и рабочий проект (в простонародье «рабочка») ранее принятые решения уточняются на основе расчетов и работы со смежными инженерами. Архитектор изначально закладывает необходимые подсобные помещениями, подбирает надежную конструктивную схему, определяет, где пройдут коммуникации. На нашем сайте есть описание рабочего проекта и стадии “Проект”, давайте дадим краткие определения:

• Стадия «П» — на данном этапе определены планировочная схема, расчеты по конструктивной схеме, схемы инженерных коммуникаций, технико-экономические показатели, посадка на участок.
• «Рабочка» – сметно-проектная документация с подробными чертежами всех разделов, спецификациями, ведомостями.

Стадия “П” необходима для согласований и прохождения экспертизы, а “Рабочка” для строительства. Некорректно отдавать в экспертизу полностью сформированный комплект чертежей, так как замечания экспертизы невозможно будет внести во все чертежи. А отдать на стройплощадку стадию «П» невозможно, так как в ней нет точных размеров, узлов, спецификаций как самих строительных конструкций, так и инженерного оборудования.

Что входит в архитектурный проект здания?

Архитектурный проект — это один из разделов от общего комплекта чертежей, который включает в себя все кроме несущих конструкций, инженерного оборудования, благоустройства территории. То есть данные о планировке, фасаде, кровле, подвале с подробным описанием утепления, гидроизоляции, отделочных материалов, окон, дверей. Готовый эскизный комплект чертежей не предполагает такую проработку. Из стадии “Э”, архитектурный комплект переходит в стадию “П”, а зачем в «Р» (рабочку). На каждом этапе уточняются ранее принятые решения, отрабатываются задания от других специалистов, например, корректируется конструктивная схема или уточняется проход коммуникаций. Поэтому требовать высокую точность от эскизного комплекта бессмысленно, как и менять концепцию на стадии «Р». Даже если так сложились обстоятельства, что необходимо пересмотреть идеи, то нужно вернуться к эскизному комплекту. Пройти весь путь заново, чтобы переосмыслить все и прийти к новым вариантам.

Состав архитектурного эскизного проекта

После того, как мы доказали важность эскизного, давайте обсудим, что он представляет из себя, каковы этапы его создания. Эскизный проект — это планировка здания, посадка его на участок с разработкой благоустройства. На этом этапе происходит анализ всех задач. Так как архитектурная мастерская ПРО-ТОТИП выполняет все разделы в 3D, то работа с планировкой не сводится к схемам. Размеры лестниц, пандусов, эскалаторов изначально адаптируются с учетом высоты этажа. Заказчику предоставляется на согласование концепт с планировкой, участком и “условным объемом” будущего здания. Успешное согласование концепции запускает процесс проработки фасада, детализацию планировки, что на выходе дает возможность сделать фотореалистичную визуализацию, посчитать более точно площади, технико-экономические показатели. Если архитектурные решения устраивают заказчика, разработка эскизного проекта заканчивается. Далее передается главному инженеру для подготовки инженерных, конструкторских документов и формирования задания на общее проектирование здания.

Стоимость эскизного проекта с визуализацией

Стартовая цена на эскизные проекты приведена у нас на сайте в разделе “Услуги”. Под этой ценой подразумеваются объекты от тысячи квадратных метров и более, коммерческие объекты небольшого масштаба могут стоить меньше, чем приведено на сайте. Но часто бывает, что небольшие проекты порой сложнее реализовать. Поэтому мы ориентируемся в расценках не на квадратные метры, а на сложность. Одним из важных факторов является требование к прохождению экспертизы. Это не более двух этажей и полутора тысяч квадратных метров (<1500 м²). Проекты, которым проходить экспертизу, прорабатываются тщательнее, чем те, которым заключение экспертизы не нужно для получения разрешения на строительство торгового комплекса. Такие объекты сложнее из-за тщательной проверки экспертами по всем строительным нормам, постановлениям правительства РФ и ГПЗУ.

Грамотный эскизно-технический проект: Гост

К сожалению, невозможно создавать типовые проекты из-за постоянно меняющихся требований со стороны государства и изменений рынка коммерческой недвижимости. Типовые решения возможны в “идеальных” условиях, которых не бывает в городской застройке. Госты отменены, вместо них строительные нормы. Требования к рабочей документации описаны в ПОСТАНОВЛЕНИИ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 16 февраля 2008 г. N87 О СОСТАВЕ РАЗДЕЛОВ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ И ТРЕБОВАНИЯХ К ИХ СОДЕРЖАНИЮ”, которое постоянно дорабатывается. Грамотный эскизно-технический проект может разработать только архитектурная мастерская на текущий момент. Все полученные документы и сам проект имеют ограничение по времени на реализацию.

Проект коммерческого здания на примере

В интернете есть много примеров для поиска идей. Все они должны быть переосмыслены в рамках бюджета, строительных норм, особенностей участка, региона. Ведь не стоит подробно пояснять, что то, что хорошо в Сочи, не подойдет для Санкт-Петербурга. Свежие идеи можно взять для отправной точки в разработке концепции, но вероятно это приведет к новым идеям. Не игнорируйте идеи из-за рубежа на архитектурных дайджестах типа archdaily.com. Там собраны лучшие идеи со всего мира как в виде проектов, так и уже реализованных зданиях. В отличие от популярных соцсетей там приведены планы и дано подробное описание. А это помогает лучше понять замысел, который заложили архитекторы. В нашем случае мы показываем пример объекта, выполненного в сложных условиях, и рассказываем о преодолении всех вызовов.

Новый проект здания от архитектурной мастерской ПРО-ТОТИП

Реализованный ТРК имеет всего два фасада из-за невозможности проезда пожарной машины. С другой стороны здания все стены глухие. Перепад высот участка был использован для организации парковки и рамп въезда на подземную парковку. Из-за требований ГПЗУ нам пришлось сделать часть парковки с озелененной крышей, а также применить скрытую отмостку, поверх которой высаживается газон. Увеличить здание над парковкой нельзя, так как не будет доступа пожарной машине и некуда будет вывести людей при эвакуации. Большую сложность составляет требование к высоте не более 15 метров. Верхний этаж пришлось сделать меньше для выхода с лестницы на кровлю по строительным нормам. Преодолев все сложности, на выходе мы получили новое здание в Ростове-на-Дону.