Как выбрать участок для строительства дома

Превью для состава проекта с примерами чертежей

Статья

20 советов — как выбрать участок для строительства дома

Оглавление

  1. Равномерное распределение бюджета на строительство и землю
  2.  Выбираем участок в городе? 
  3.  Выбираем участок за городом? 
  4.  Как выбрать участок для строительства дома с красивым видом? 
  5.  По каким критериям выбирать земельный участок? 
  6.  Как правильно выбрать участок: плоский или с уклоном? 
  7.  Осторожно — грунтовые воды! 
  8.  Как окружение Вашего дома влияет на жизнь? 
  9. Какие коммуникации обязательны на участке? 
  10. Грунтовые дороги к участку 
  11. Асфальтированные дороги на участке 
  12. Как правильно выбрать участок для строительства дома — строения на участке 
  13. Какие документы нужны для выбора участка под строительство дома? 
  14. Какой участок выбрать: в коттеджном поселке или в поселении? 
  15. Обращайте внимание на этажность окружающей застройки 
  16. Не упустите благоустройство участка и прилегающей территории 
  17. Построить или перестроить? 
  18. Как выбрать экологически чистую землю под строительство дома? 
  19. Где жить? — неподалеку от друзей и родных! 
  20. Кто поможет выбрать земельный участок для строительства дома? 

Подводя итог, давайте разберем виды собственности земли. 

Вывод 

20 советов архитектора, которые нужно знать для покупки земли

Выбор земельного участка под строительство зачастую происходит “сердцем”, но разочарование может прийти неожиданно. Известно, от любви до ненависти один шаг. Необходимо трезво смотреть на все особенности как самого участка, так и его окружения. Мы собрали, на наш взгляд, самые важные 20 пунктов. которые помогут Вам выбрать участок для строительства дома и не разочароваться:

№1 — Равномерное распределение бюджета на строительство и землю

Существует правило золотого треугольника, где для получения хорошего результата нужно оценить финансы, личные пожелания и возможности участка. Следовательно, не будет лишних денежных вложений, желания заказчика впишутся в бюджет и возможности участка. Тогда и на участке не придется производить серьезные переделки. Условно насыпать гору, когда с горой можно найти участок. Также строить “средиземноморскую виллу” у шумной трассы или среди запустелого садового товарищества. Ваш дом должен соответствовать району как внешне, так и с точки зрения будущих вложений. Даже если Вы отдаете дань району, в котором прожили часть жизни. Советуем присмотреться и к другим потенциальным районам если не сдерживающих факторов.

№2 — Выбираем участок в городе?

Часто можно слышать, что дом должен быть именно за городом “потому что там тихо”. Отчасти это правда. Но стоит несколько раз попробовать добраться из таких мест на работу рано утром. Цена этого эксперимента не просто Ваше потраченное время, а время, которое придется тратить ежедневно. Лучше заранее проложить маршрут до гипотетического детского садика, школы, чтобы знать, сколько времени Вы будете тратить, завозя детей. Ведь самостоятельно они не доберутся. Весомым аргументом является стоимость земли, она за городом дешевле. Только посчитайте насколько дешевле. Может следует унять амбиции и пожертвовать площадью участка в обмен на район?! Экономия на стоимости участка выйдет боком, это потерянное время и затраты на бензин с ресурсом автомобиля. Если говорить о Ростове-на-Дону или Краснодаре, то в черте города есть масса отличных районов с тихим частным сектором, с асфальтными дорогами, всеми коммуникациями, школами и детскими садами. Да, это будет дороже. Но Вы освободите значительный отрезок времени, который сможете проводить не в автомобиле, добираясь в плохую погоду домой, а в кругу семьи.

№3 — Выбираем участок за городом?

Другое дело, если из Вашего гнезда вылетели “птенцы” и вы собираетесь жить для себя. Тогда жизнь за городом, а подчас и в отдаленных местах может стать важным этапом в жизни и подарить недостающий покой. В таком случае стоит озаботиться видом собственности земли СНТ, ДНТ, ЛПХ, ИЖС, о которых мы расскажем далее. Дело в том, что не везде можно получить прописку, а следовательно ограниченный доступ к социальным услугам. Также садовые товарищества за городом для постоянного места жительства мы бы не рекомендовали из-за множества факторов. Например, сложность с вызовом экстренных служб (скорая помощь), неясные перспективы самого поселка, ограниченность коммуникаций и стоимость этих услуг.

№4 — Как выбрать участок для строительства дома с красивым видом?

Красивый вид — это мечта практически каждого, кто задумывается о собственном доме. Но всегда за это нужно платить как в прямом, так и в переносном смысле. Так как зачастую это удаленные места, где могут быть сложности с инженерными сетями, дорогами или просто удаленностью от оживленных мест. Этот вариант отлично подходит для людей, ведущих спокойный образ жизни, просвещающих время себе и близким.
Существует правило оптимального строительства. “Условную сумму на строительство нужно разделить на 3 равные части, где ⅓ стоит участок, строительство дома с инженерными коммуникациями также ⅓, и ⅓ стоит отделочные работы с благоустройством”. Это правило позволяет распределить бюджет так, чтобы Ваш дом имел в будущем хорошую рыночную цену и был привлекательным. Да да, часто необходимо задумываться о ценности дома как актива. Об этом говорит мировой опыт всех стран.

№5 — По каким критериям выбирать земельный участок?

В первую очередь обращаем внимание на форму участка. Форма участка иногда важнее его площади. Участок в виде флажка (это когда узкий въезд, а затем расширение), вытянутый участок, пологий, участок с острыми углами и т.д. это бесполезная площадь, за которую Вы заплатите. По факту же получите меньше, чем если бы сделали акцент на участок угловой. Поскольку отсутствие соседей позволит не терять землю на отступы, которые необходимо соблюдать (3 метра без согласований), организовать заезды с любой стороны и т.д. Может показаться, что вопрос согласования не страшен. Но по опыту можно говорить о сроках от 3-х месяцев (необходимо иметь проект на руках) до года и более, с исправлениями проекта по требованию проверяющих органов и т.д. Вы тратите дополнительное время, нервы и финансы. Разумно это предусмотреть заранее.

№6 — Как правильно выбрать участок: плоский или с уклоном?

Важно понимать, как устроен уклон участка. Часто на бумаге и даже визуально все прекрасно. Но если Ваш участок не имеет уклона, который позволит сбросить дождевую воду на улицу, то Вам может грозить подъем двора, организация водоотвода, подпорные стены и т.д., что также добавит лишние финансовые затраты в участок. Умеренный уклон на участке может быть и плюсом. Он позволяет сформировать интересные пространства и сделать планировки более эффективные, чем на ровном участке. Однако это не значит, что Вы всю жизнь будете перемещаться по лестницам и уклонам. Это минус не для всех.

№7 — Осторожно — грунтовые воды!

Если участок находится в местности, приближенной к водоемам, балкам, искусственным карьерам, есть подозрение в искусственной насыпи. Обратите внимание, имеют ли соседние строения проблемы в виде перекоса или трещин. Если да, то в таком случае строит пусть и за свой счёт сделать геологию участка еще до покупки. Компенсирующие меры по высокой грунтовой воде, посадочному и искусственному грунтам, свалкам мусора и т.д. выльются в очень серьезные конструктивные меры, которые будут дорого Вам стоить. Исключайте близкое размещение участка возле дороги с интенсивным движением транспорта. Ведь это не только шум, но и пыль.

№8 — Как окружение Вашего дома влияет на жизнь?

Соседи — фактор неизвестности, который сложно предугадать. Недаром существует поговорка “чем выше забор, тем крепче дружба”. Важно для начала определиться с родом деятельности соседей, отсутствием животного подворья и громких собак, громких собак (глупо надеяться, что они не будут впредь заводить подобных). Обратите внимание на строения соседей, куда выходят окна. Так как их строения могут давать тень, что сильно ограничит Вас в благоустройстве двора и расположении дополнительных построек. А также окна, направленные Вам в сад или двор, создадут дискомфорт. Если соседский дом старый, то высока вероятность продажи участка и появления большого дома. Хорошо, когда строения свежие. Эффективно до покупки участка с помощью аэросъемки оценить всю округу. Следует учитывать и факторы, которые могут быть неблагоприятны сезонно. Например, большое количество комаров возле камыша, запахи и шум от производства, риски подтопления и оползней. Советуем познакомиться с соседями до покупки участка, наверняка Вы узнаете много интересного.

№9 — Какие коммуникации обязательны на участке?

Фраза о том, что “коммуникации проходят по меже” или “коммуникации недалеко,” выйдет в очень крупный бюджет. Если раньше подключение газа было самым сложным, то теперь практически все службы за подключение коммуникаций берут огромные деньги. Водоканал требует за врезку от 100 т.р., если труба проходит рядом. Могут и не дать подключиться, сославшись на отсутствие мощностей. Еще и бумажные приключения ожидают Вас в полном объеме. Отсутствие, например, газа можно компенсировать котлами на пеллетах. Но нужно понимать, это явно дороже как по оборудованию, так и по эксплуатации. Особенно если захотите уехать или оставить даже ненадолго женщину или детей дома. Осуществляйте выбор земельного участка с существующими подключениями всех коммуникаций. Избегайте наличия возле участка линий высоковольтных передач и вышек сотовой связи. Они не только неблаготворно влияют на здоровье, но и требуют отступы и ограничение высот при согласовании строений. Не забывайте и об интернете, который за городом крайне сложно провести с хорошей скоростью и надежностью.

№10 — Грунтовые дороги к участку

Дороги и доступность часто берутся во внимание посредственно. Взгляните трезво на дорогу, как если бы были неблагоприятные условия в виде снега. Задайтесь вопросом «точно тут будут убирать снег? без проблем проедет ли тут машина, не только Ваша?». К сожалению, многие идут даже на обман при продаже, показывая документы или статьи, что дорога будет. Учитывайте фактор будущего благоустройства и то, как это повлияет на Ваш участок. Ведь при асфальтировании дорог чаще всего насыпают на существующий уровень еще 15 сантиметров минимум. Тогда дождевая вода не только не будет уходить с Вашего участка, но и может пойти с дороги к Вам во двор. Грунтовые дороги дают много пыли, которая станет постоянной проблемой. Особенно при наличии бассейна, в который эта пыль будет попадать.

№11 — Асфальтированные дороги до участка

В новых коттеджных поселках, как и в садовых товариществах часто сужают дорогу и расстояние между участками. В будущем это приведет к постоянным неудобствам как в плане парковки у дома, подвоза крупногабарита, так и просто проезда с постоянным пропусканием встречных машин. А зимой, когда выпадет снег, проезд станет и вовсе приключением, даже для кроссоверов и джипов. Не стоит покупать участки на проезжих улицах. Это не только шум, высока вероятность, что Ваши соседи откроют автомойку или магазин со всеми вытекающими последствиями.

№12 — Как правильно выбрать участок для строительства дома — строения на участке

Одним из плюсов строений на участке может быть подключение к коммуникациям. Тогда не потребуется новых вводов. При этом трезво оценивайте стоимость сноса подобных строений. Как показывает практика, снос даже небольшого дома с дополнительными строениями стоит от 300 т.р. Это вместе с утилизацией мусора. Наличие бетонных строений, типа старого фундамента, значительно удорожит подготовку участка. Но часто если у Вас уже есть участок небольшой или сложной формы, то строения могут сыграть положительную роль. Ведь по документам их можно “реконструировать” и позволить оставить в границах прежних строений с добавлением площади и несогласованием отступов от границ.

№13 — Какие документы нужны для выбора участка под строительство дома?

Важно с помощью юристов или компетентных агентов недвижимости уточнить все юридические аспекты по документам. До оформления сделки стоит получить градостроительный план участка и ознакомиться вместе с профессионалом, какие варианты строительства возможны на данном участке. Нужно отдельно отметить, что архитектор не является специалистом в документах на собственность. Даже юрист не проконсультирует по строительным нормативам. Эта работа должна выполняться совместно. Иногда проще проверить границы участка, заказав топографию до покупки. Ведь если граница смещена, это задержит строительство и может привести ко множеству судов.

№14 — Какой участок выбрать: в коттеджном поселке или в поселении?

Коттеджные поселки в разных регионах и областях имеют совершенно разную репутацию. Ключевой проблемой коттеджных поселков является полная самостоятельность. Если коммуникации и дороги принадлежат самому поселку, это приведет к последующим ремонтам дорог (уборка снега) и самих коммуникаций. Следовательно, это постоянные траты, особенно ощутимые, если поселок не заселен полностью. Обещания, что “все будет готово через год/ два”, как правило, могут не сбыться или растянуться на десятилетия. А значит Вы будете жить вокруг бесконечной стройки. Внимательно читайте устав поселка. Он может сильно Вас ограничивать. К плюсам можно отнести жизнь среди людей сравнимого с Вами достатка. В целом часто дешевле и проще купить участок в границах населенного пункта ИЖС, где все вопросы решает местная администрация. Чем больше населенный пункт, тем больше перспектив на решение вопросов. Отдельно хочется упомянуть об участках в садовых товариществах СНТ. Ведь плюсов, кроме стоимости земли, там нет: узкие дорогие, отсутствие коммуникаций, удаленность до школ, садиков, общественного транспорта и прочее..

№15 — Обращайте внимание на этажность окружающей застройки

Важна этажность вокруг. Вы можете и не обратить внимание на многоэтажный дом поблизости. В будущем же сотни смотрящих Вам во двор окон будут вызывать дискомфорт. Также задумайтесь и о собственном доме с точки зрения количества этажей. На эту тему у нас есть отдельная статья, подробно описывающая все плюсы и минусы. Стремитесь к одноэтажным домам. Изучите генплан города, что предполагается в будущем в Вашем новом районе. Ведь может так получиться, что в скором времени даже за квартал вырастут дома по 20 этажей и Вы окажетесь у всех как на ладоне.

№16 — Не упустите благоустройство участка и прилегающей территории

Благоустройство участка — это фактор, который почему-то всегда выносят за скобки. К нему приступают уже после строительства, а от этого результат зачастую соответствующий. При выборе участка и основных показателях дома стоит сразу обдумать, как будет организовано пространство участка. Для этого стоит почитать отдельную статью на нашем сайте. Но стоит обратить внимание на то, сколько места есть перед участком, как минимум это длина машины и проход. Соотносите благоустройство своего участка и окружающих.

№17 — Построить или перестроить?

Реконструкция существующих построек — это процесс, который порой сложнее, чем новое строительство. Ошибочно думать, что «коробка» это полдела. Переделки значительно дольше, чем новое строительство и зачастую дороже. А результат перестроенного дома и нового строительства, где все изначально делалось под Вас, просто нельзя сравнить. Особенно хочется отметить дома, построенные под продажу. В подобных домах мало того, что все спроектировано, как правило, на коленке, так ещё и построено с максимальной экономией. Не один из таких домов не прошел даже минимальную критику наших специалистов. После чего заказчики сочли строить самостоятельно. О том, как это сделать, Вы можете прочесть в отдельной статье на нашем сайте.

№18 — Как выбрать экологически чистую землю под строительство дома?

Экология — фактор, на который в настоящее время не обращать внимание попросту недопустимо. Проверьте рядом работающие предприятия. Ведь даже маленький цех по ковке металла может выделять множество вредных веществ. Оцените качество воды и ее напор, даже если на Вашем участке еще нет подключенных коммуникаций. Частоту воздуха, как и частоту воды можно определить в лаборатории. Цена такого исследования невелика, зато это избавит Вас от лишних сомнений.

№19 — Где жить? — неподалеку от друзей и родных!

Если Вы прожили большую часть жизни в одном районе с родственниками и обросли кругом близких Вам людей, не стоит это менять, например, на «красивый» вид . А если и менять, то на лучшее из возможного.

№20 — Кто поможет выбрать земельный участок для строительства дома?

Трезвый подход Вам обеспечит прежде всего специалист, который будет с этим участком работать. Ведь в его интересах обеспечить себе минимальный фронт работ. Но в данном случае идет речь не о строителях. Они как раз заинтересованы в большом количестве работ, а значит заработке. Полагаться на агента недвижимости, даже если это Ваш хороший знакомый, не стоит. У него свой интерес. Как же тогда быть? Ответ прост. Вам нужен архитектор, который будет заниматься проектированием дома, участка и т.д. Если же Вы не определились с архитектором и полагаете, что можете самостоятельно выбрать участок, то обратите внимание на ключевые факторы. Они могут или увеличить стоимость строительства, или отравить жизнь в дальнейшем. В тандеме с архитектором должен работать юрист для проверки документов.

Читайте статью — Что нужно для проекта дома

Сбор документов может серьезно сдвинуть сроки строительства

На сегоднишний день отсутствие разрешения на строительство приведет к судебным тяжбам, консервации стройки и по решению суда слому дома!

Общие указания по конструкциям несущих в общих данных

Исходная документация

Общие указания по конструкциям несущих в общих данных

Изыскания

Общие указания по конструкциям несущих в общих данных

Техусловия

Подводя итог, давайте разберем виды собственности земли.

Вид собственности земли сильно влияет на цену, получение разрешения на строительство, инфраструктуру, а также прописку:

  • СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Как правило, находится за пределами населенного пункта, ибо предполагает ведение сельскохозяйственной деятельности с возможным строительством дома. Нередко это вызывает проблемы при согласовании. СНТ не предполагает круглогодичного проживания. Наличие и обслуживание коммуникаций являются собственностью товарищества со всеми вытекающими проблемами, особенно если в товариществе много брошенных участков.
  • ДНТ — дачное некоммерческое партнерство. Из названия хорошо видно, что оно подходит не для постоянного места жительства. Имеются как и в СНТ ограничения по коммуникациям и инфраструктуре. В теории можно прописаться на ДНТ. Но это от случая к случаю может увенчаться разным успехом, все зависит от местоположения. При строительстве дома необходимо оформлять собственность и получать разрешение на строительство. Как и в случае с пропиской, это могут быть разные процедуры.
  • ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Как правило, находится в пределах населенного пункта и предназначен как для жизни, так и для подсобного хозяйства и земледелия. Стоит отметить, что налоговая ставка на ЛПХ ниже, чем на ИЖС. В некоторых случаях ЛПХ можно переделать в ИЖС. Если оформить льготы, то коммунальные платежи будут меньше, чем в ИЖС. Предполагается упрощенная схема согласования проекта, но на полевых участках строительство капитальных сооружений запрещено.
  • ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Это самый выгодный вид собственности земли. Он позволит взять ипотеку, прописаться, легко в будущем продать. Вся инфраструктура находится на балансе государства (местной администрации). Но для такой земли придется делать проект и получать разрешение на строительство. Коммунальные платежи также самые высокие в ИЖС, особенно если участок в черте города. Каждый населенный пункт имеет свои требования, прописанные в Правилах землепользования.

Вывод

Под итогом рекомендуем Вам составлять некую таблицу, куда Вы будете записывать + и — возможных вариантов, дописывать предполагаемые траты с запасом, и только общую сумму оценивать как “стоимость” участка. Оптимально осуществить выбор земельного участка под строительство вместе с архитектором. Он заранее, полагаясь на свой опыт, оценит возможности участка и предостережет от возможных проблем.

Скачать таблицу Excel (csv)

0 Комментариев

Оставить комментарий

Оставьте заявку
С Вами свяжется архитектор

Pin It on Pinterest

Share This