Строительство частного дома на каком участке лучше всего или как выбрать землю для коттеджа?

Какой участок купить для строительства дома — советы архитектора

Выбор земельного участка происходит “сердцем”, но разочарование может прийти неожиданно. Известно, от любви до ненависти один шаг. Нужен трезвый взгляд на сам участок и его окружение. В этой статье Вы найдете 20 пунктов, которые помогут сделать правильный выбор участка для строительства дома:

№2 — Строительство дома на участке в городе

Часто можно услышать, что лучше построить дом именно за городом, “потому что там тихо”. Отчасти это верно. Но стоит несколько раз попробовать добраться из таких мест на работу рано утром. Цена этого эксперимента не просто Ваше потраченное время, а время, которое придется тратить ежедневно. Лучше заранее проложить маршрут до гипотетического детского сада, школы, чтобы знать, сколько времени Вы будете тратить, завозя детей. Ведь сами они не доберутся. Многих привлекает стоимость земли, она за городом дешевле. Только посчитайте, насколько дешевле. Может унять амбиции, пожертвовать площадью в обмен на район?! Экономия на земле выйдет боком: это потерянное время, расходы на бензин с ресурсом автомобиля. Если говорить о г. Ростов-на-Дону или Краснодаре, то в черте города есть масса районов с тихим частным сектором, с асфальтными дорогами, всеми коммуникациями, школами, детскими садами. Да, так будет дороже построить дом. Но Вы освободите значительный отрезок времени, который сможете проводить не в автомобиле, добираясь в плохую погоду домой, а в кругу семьи.

№4 — Как правильно выбрать участок для строительства дома с красивым видом?

О красивом виде мечтают многие, кто задумывается построить свой дом. Цена красивой картинки дорога как в прямом, так и в переносном смысле. Так как зачастую это удаленные места, где есть сложности с инженерными сетями, дорогами или удаленностью от оживленных мест. Этот вариант подходит для людей, ведущих спокойный образ жизни, посвящающих время себе, близким.
Есть правило оптимального строительства. “Условную сумму нужно разделить на 3 равные части, где ⅓ стоит участок, дом с инженерными сетями также ⅓, ⅓ — отделочные работы с благоустройством”. Это правило распределяет бюджет так, чтобы Ваш дом имел в будущем хорошую рыночную цену и был привлекательным. Часто стоит задумываться о ценности дома, как актива. Об этом говорит мировой опыт всех стран.

№6 — Какой участок лучше — плоский или с уклоном?

Важно понимать, как устроен уклон земельного участка. Часто на бумаге, даже визуально все хорошо. Но если у Вас нет уклона, благодаря которому сбрасывается дождевая вода на улицу, то может грозить подъем двора, организация водоотвода, подпорные стены, что также добавит лишние траты. Умеренный уклон может быть плюсом. Можно построить дом с интересными пространствами, сделать планировки более эффективными, чем на ровном участке. Однако это не значит, что Вы всю жизнь будете ходить по лестницам, уклонам. Это минус не для всех.

№8 — Какое окружение дома важно для Вашей спокойной жизни?

Соседи — фактор неизвестности, который сложно предугадать. Недаром существует поговорка “чем выше забор, тем крепче дружба”. Для начала узнайте род деятельности соседей, отсутствие животного подворья, громких собак (глупо надеяться, что они не будут впредь их заводить). Обратите внимание на строения соседей, куда выходят окна. Их строения могут давать тень, а это сильно ограничит Вас в благоустройстве двора и в расположении дополнительных построек. А также окна, направленные Вам в сад, огород или двор, создадут дискомфорт. Если соседский дом старый, то высока вероятность продажи участка и появления большого коттеджа. Хорошо, когда строения свежие. Эффективно до покупки земли с помощью аэросъемки оценить всю округу. Целесообразно учитывать сезонные факторы. Например, комары возле камыша, запахи, шум от производства, риски подтопления, оползней. Советуем познакомиться с соседями до покупки, наверняка Вы узнаете много интересного. Например, Вы сможете выяснить, насколько часто отключают электроэнергию, какие сложности с уборкой снега зимой, качество воды в водопроводе.

№10 — Грунтовые дороги к Вашему дому

Дороги, доступность — факторы часто посредственные. Взгляните трезво на дорогу, как если бы были неблагоприятные условия в виде снега. Задайтесь вопросом «точно тут будут убирать снег? без проблем проедет ли тут машина, не только Ваша?». Многие идут даже на обман при продаже, показывая документы или статьи, что дорога будет. Учитывайте фактор будущего благоустройства и то, как это скажется на Вас. Ведь при асфальтировании дорог насыпают на существующий уровень еще 15 сантиметров минимум. Тогда дождевая вода не будет уходить с Вашего двора, но и может пойти с дороги к Вам. Грунтовые дороги дают много пыли, которая станет постоянной проблемой. Особенно, если у Вас бассейн, в который эта пыль будет попадать.

№12 — Существующие строения на участке под снос

Одним из плюсов строений на участке может быть подключение к коммуникациям. Тогда не потребуется новых вводов. При этом трезво оценивайте стоимость сноса строений. Снос даже небольшого дома с дополнительными строениями стоит от 300 т.р. Это вместе с утилизацией мусора. Бетонные строения, типа старого фундамента, значительно удорожат подготовку. Но часто если Вы успели купить участок небольшой или сложной формы, то строения могут сыграть положительную роль. Ведь по документам их можно “реконструировать”, оставить в границах прежних строений с добавлением площади и несогласованием отступов от границ. Если предлагаемый земельный участок очищен, подготовлен под строительство, а по документам там есть постройки, то у вас возникнут проблемы при оформлении документов, будут выписаны счета на вывоз мусора.

№14 — Какой участок купить для строительства дома в коттеджном поселке или в поселении?

Коттеджные поселки в разных регионах, областях имеют разную репутацию. Ключевая проблема коттеджных поселков — полная самостоятельность. Если коммуникации и дороги принадлежат самому поселку, это приведет к ремонтам дорог (уборка снега) и самих сетей. Следовательно, Вас ждут постоянные траты, особенно ощутимые, если дома не заселены полностью. Обещания, что “все будет готово через год/ два” могут не сбыться или растянуться на десятилетия. А значит Вы будете жить вокруг бесконечной стройки. Внимательно читайте устав поселка. Он может сильно Вас ограничивать. К плюсам можно отнести жизнь среди людей сравнимого с Вами достатка. В целом часто дешевле купить землю в границах населенного пункта ИЖС, где все вопросы решает местная администрация. Чем больше населенный пункт, тем больше перспектив на решение вопросов. Отдельно скажем о садовых товариществах СНТ. Ведь плюсов, кроме цены за землю, там нет: узкие дорогие, отсутствие коммуникаций, удаленность до школ, садиков, общественного транспорта.

№16 — Трезво оцените окружение и благоустройство

Благоустройство участка дома — это фактор, который почему-то выносят за скобки. К нему приступают уже после строительства, а от этого результат зачастую соответствующий. При выборе места и основных показателях дома стоит сразу обдумать, как будет организовано дворовое пространство. Для этого можно почитать отдельную статью на нашем сайте. Оцените, сколько места есть перед двором, как минимум это длина машины, проход.

№18 — Экология как критерий оценки перед строительством

Экология — фактор, на который в настоящее время не обращать внимание недопустимо. Проверьте рядом работающие предприятия. Ведь даже маленький цех по ковке металла может выделять вредные вещества. Оцените качество воды, ее напор, даже если еще нет подключенных коммуникаций. Частоту воздуха, воды можно определить в лаборатории. Цена такого исследования невелика, зато это избавит Вас от лишних сомнений.

№19 — Где лучшие участки? — недалеко от друзей и родных!

Если Вы прожили большую часть жизни в одном районе с родственниками, обросли кругом близких Вам людей, не стоит это менять, например, на «красивый» вид. А если менять, то на лучшее из возможного.

№20 — Кто поможет выбрать земельный участок для строительства дома?

Трезвый подход Вам обеспечит прежде всего специалист, который будет с этим участком работать. Ведь в его интересах обеспечить себе минимальный фронт работ. Но в данном случае идет речь не о строителях. Они как раз заинтересованы в больших объемах работ, а значит в заработке. Полагаться на агента недвижимости, даже если это Ваш хороший знакомый, не стоит. У него свой интерес. Как же тогда быть? Ответ прост. Вам нужен архитектор, который будет заниматься проектированием дома, дворового пространства. В тандеме с архитектором всегда работает юрист для проверки документов. Если же Вы самостоятельно решили купить участок, обратите внимание на ключевые факторы. Они могут или увеличить стоимость строительства, или отравить жизнь в дальнейшем.

Виды собственности земли — давайте разбираться

Вид собственности земли сильно влияет на цену, получение разрешения на строительство, инфраструктуру, а также прописку:

• СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Оно за пределами населенного пункта, ибо предполагает ведение деятельности сельскохозяйственного назначения с возможным возведением дома. Нередко это вызывает проблемы при согласовании. СНТ не предполагает постоянного проживания. Наличие и обслуживание коммуникаций — собственность товарищества со всеми вытекающими проблемами, особенно если в товариществе много брошенных мест.
• ДНТ — дачное некоммерческое партнерство. Из названия хорошо видно, что оно подходит не для постоянного места жительства. В СНТ есть ограничения по подключению и инфраструктуре. В теории можно прописаться на ДНТ. Но это от случая к случаю может увенчаться разным успехом, все зависит от места. При строительстве дома необходимо оформлять право собственности и получать разрешение. Это могут быть разные процедуры. Как и с СНТ будьте готовы, что к Вам могут не приезжать участковые врачи, почтальоны, служба доставки, такси.
• ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Как правило, оно в пределах населенного пункта и предназначено как для жизни, так и для подсобного хозяйства, земледелия. Налоговая ставка на ЛПХ ниже, чем на ИЖС. В некоторых случаях ЛПХ можно переделать в ИЖС. Если оформить льготы, то коммунальные платежи будут меньше, чем в ИЖС. Предполагается упрощенная схема согласования проекта, но на полевых участках строить капитальные сооружения запрещено.
• ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Это выгодный вид собственности земли. Он позволит взять ипотеку, прописаться, легко в будущем продать. Вся инфраструктура на балансе государства (местной администрации). Но для такой земли придется делать проект, получать разрешение на строительство. Коммунальные платежи также высокие в ИЖС, тем более в черте города. Каждый населенный пункт имеет свои требования, прописанные в Правилах землепользования.

Что делать, если эти факторы вызывают у Вас сложности?

1. Обратитесь к юристу, а не надейтесь на агента недвижимости. Юрист получит все выписки, технические условия на подключение электричества, воды, газа.
2. Заключите договор с проектной организацией, которая будет проектировать. Проектировщики контролируют подрядные организации по вопросам границ земли, подключают геологов и другие организации, специализированные фирмы.
3. Под итогом рекомендуем Вам составлять некую таблицу, куда Вы будете записывать плюсы и минусы возможных вариантов, дописывать предполагаемые траты с запасом и только общую сумму оценивать как “стоимость” участка дома.
4. Оцените косвенные расходы, например, транспортные на время стройки, проживания, коммунальные платежи по факту наличия или отсутствия коммуникаций. Архитектурная мастерская с комплексным подходом к проектированию