Составляющая проекта здания торгового центра

Как сделать проект коммерческого здания?

Этапы успешного проекта начинаются с оценки рынка и заканчиваются реализацией. Каждый этап оценивается и проверяется не по наитию, а с помощью современных инструментов. Ведь цена ошибки слишком велика. Краткий список задач, который мы в статье подробно раскроем:

• Оценка рынка с целью выбора формата коммерческой недвижимости
• Подбор участка совместно с архитектором под поставленную задачу
• Оценка района расположения торгового центра с использованием больших данных
• Получение ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) по участку до покупки
• Продуманная концепция до покупки участка
  Покупка и межевание участка
• Создание эскизного комплекта с подробными технико-экономическими показателями
• Оценка объекта и внесение корректировок
• Рабочее проектирование с последующим строительством и вводом в эксплуатацию

Отметим, что рабочее проектирование — это этап, когда вносятся незначительные изменения и не меняется формат коммерческого здания. Эта ошибка часто приводит к несуразицам, которые мы все можем наблюдать на примерах реализованных зданий.

Архитектурное проектирование общественных зданий

Архитектурный проект — это прежде всего идеи, которые повысят рентабельность будущего коммерческого здания за счет определенных факторов:

• Увеличение площади
• Оптимальная планировка с высоким коэффициентом полезной площади
• Внешний вид
• Получение максимума из участка под застройку
  Соблюдение требований ГПЗУ, строительных норм и требований арендаторов

Эти факторы относятся к эскизному проекту и выбору концепции. Архитектурное проектирование фундаментально, и ошибки, допущенные на этой стадии, практически невозможно исправить в будущем. Мы уделяем повышенное внимание этому вопросу, поскольку часто слышим от заказчиков: “Я нарисовал планировку, надо к ней придумать фасады”. Архитектор знает гораздо больше приемов, позволяющих найти неординарные идеи, которые значительно улучшат поставленную задачу. Заказчик, столкнувшись с одной проблемой, уделяет ей максимальное внимание, упуская другие из виду, что приводит к новым провалам.

Самое важное — план торгового центра

Составляя техническое задание на проектирование торгового центра, во главу угла ставятся квадратные метры, именно они определяют прибыль инвестора в будущем. Квадратные метры берутся из планировки торгового комплекса. А на планировку влияют несколько важных факторов:

• Форма и общая площадь земельного участка
  Пожарные нормы по эвакуации и проезду пожарной машины
• Лестнично-лифтовые узлы, коридоры
• Размещение парковок
• Конструктивная схема здания, сооружения

В рассматриваемом ТРК нелегко было найти баланс между несколькими требованиями. Важно было обеспечить одно парковочные место на 70 квадратных метров, сохранить 25% площади озелененной, оставить максимальное количество квадратных метров для аренды. Выполнение этих требований усложнялись пожарными нормами, сложной формой участка с неперпендикулярными углами и непростым рельефом.

Проект здания: этапы

Мы разобрали этапы эскизного комплекта ТРК и определили его главную задачу, а именно точную форму здания, планировочную и конструктивную схемы, посадку на участок. В проектировании на стадии «П» и рабочий проект (в простонародье «рабочка») ранее принятые решения уточняются на основе расчетов и работы со смежными инженерами. Архитектор изначально закладывает необходимые подсобные помещениями, подбирает надежную конструктивную схему, определяет, где пройдут коммуникации. На нашем сайте есть описание рабочего проекта и стадии “Проект”, давайте дадим краткие определения:

• Стадия «П» — на данном этапе определены планировочная схема, расчеты по конструктивной схеме, схемы инженерных коммуникаций, технико-экономические показатели, посадка на участок.
• «Рабочка» – сметно-проектная документация с подробными чертежами всех разделов, спецификациями, ведомостями.

Стадия “П” необходима для согласований и прохождения экспертизы, а “Рабочка” для строительства. Некорректно отдавать в экспертизу полностью сформированный комплект чертежей, так как замечания экспертизы невозможно будет внести во все чертежи. А отдать на стройплощадку стадию «П» невозможно, так как в ней нет точных размеров, узлов, спецификаций как самих строительных конструкций, так и инженерного оборудования.

Состав архитектурного эскизного проекта

После того, как мы доказали важность эскизного, давайте обсудим, что он представляет из себя, каковы этапы его создания. Эскизный проект — это планировка здания, посадка его на участок с разработкой благоустройства. На этом этапе происходит анализ всех задач. Так как архитектурная мастерская ПРО-ТОТИП выполняет все разделы в 3D, то работа с планировкой не сводится к схемам. Размеры лестниц, пандусов, эскалаторов изначально адаптируются с учетом высоты этажа. Заказчику предоставляется на согласование концепт с планировкой, участком и “условным объемом” будущего здания. Успешное согласование концепции запускает процесс проработки фасада, детализацию планировки, что на выходе дает возможность сделать фотореалистичную визуализацию, посчитать более точно площади, технико-экономические показатели. Если архитектурные решения устраивают заказчика, разработка эскизного проекта заканчивается. Далее передается главному инженеру для подготовки инженерных, конструкторских документов и формирования задания на общее проектирование здания.

Грамотный эскизно-технический проект: Гост

К сожалению, невозможно создавать типовые проекты из-за постоянно меняющихся требований со стороны государства и изменений рынка коммерческой недвижимости. Типовые решения возможны в “идеальных” условиях, которых не бывает в городской застройке. Госты отменены, вместо них строительные нормы. Требования к рабочей документации описаны в ПОСТАНОВЛЕНИИ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 16 февраля 2008 г. N87 О СОСТАВЕ РАЗДЕЛОВ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ И ТРЕБОВАНИЯХ К ИХ СОДЕРЖАНИЮ”, которое постоянно дорабатывается. Грамотный эскизно-технический проект может разработать только архитектурная мастерская на текущий момент. Все полученные документы и сам проект имеют ограничение по времени на реализацию.